Bất kỳ một ngành nghề nào đều chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Bất động sản (BĐS) cũng không ngoại lệ.  Nếu một bất động sản chịu tác động của rất nhiều yếu tố như vị trí, an ninh, pháp lý... thì cả thị trường BĐS lại bị chi phối bởi nhiều yếu tố phức tạp gấp bội. Năm 2016 nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng do tốc độ đô thị hóa nhanh, quy mô hộ gia đình giảm, kết cấu dân số trẻ và có sự khởi sắc về thu nhập. Không chỉ cần hiểu về một hai BĐS riêng lẻ phân tích đúng thị trường sẽ xác định đúng thời cơ thuận lợi cho nhà đầu tư BĐS đến mùa bội thu. 

Nền kinh tế

Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài chính dẫn đổ vỡ của thị trường BĐS tại Thái lan, Malaisia, Hàn Quốc… vào những năm 1997, 1998 và mới đây nhất là 2008 sự sụt giảm của thị trường BĐS Hoa Kỳ đã dẫn đến sự rúng động của nền tài chính Mỹ và lan sang cả thế giới, khiến cho chính phủ tại rất nhiều quốc gia phải can thiệp bằng ngân sách để ổn định tình hình, lấy lại lòng tin của nhà đầu tư và công chúng. Ở Việt Nam mối quan hệ giữa thị trường BĐS và nền kinh tế vẫn đang còn ở chiều hướng phụ thuộc.

Thông qua sự tăng trưởng vốn đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam và sự phát triển của các hiệp định về tự do thương mại tự do, đặc biệt, Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) chính thức ra đời đã giúp tăng cường khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên thị trường quốc tế cũng như trong khu vực. Với kinh tế trong nước lạm phát thấp, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp, tăng trưởng tín dụng cải thiện là những yếu tố kích cầu BĐS, đặc biệt là phân khúc nhà ở. 

Tốc độ tăng trưởng dân số và đô thị hóa

Lượng cầu BĐS tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS. Có thể nói, đô thị hóa đến đâu thị trường BĐS chuyển mình đến đó. Trong những năm gần đây, đất cho nhu cầu nhà ở mỗi năm tăng bình quân 15.000 ha trên cả nước, riêng đối với TPHCM cần 6 triệu m2 nhà ở/năm. Đất này chủ yếu được chuyển từ đất nông nghiệp với hướng quy hoạch bố trí dân cư giãn ra vùng ngoại vi, phát triển mạng lưới các đô thị mới ở các quận mới và một số huyện ngoại thành. 

Thu nhập dân cư

Nhóm người giàu mới nổi (New Wealth builders - NWB ) của Việt Nam với tài sản trung bình từ 100.000 đến 2 triệu USD (2 tỉ - 42 tỉ đồng) là 34,9% tăng nhanh thứ 3 châu Á, chỉ sau Ấn Độ và Indonesia. Việt Nam cũng được dự báo là 1 trong 5 nước mà nhóm người giàu mới nổi sẽ tăng trưởng nhanh trên thế giới trong giai đoạn từ năm 2014 - 2020.

Về BĐS trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.

Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của chính phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch, tăng nhanh tốc độ đô thị hoá, quy hoạch đô thị vệ tinh, đồng bộ giao thông và cơ sở hạ tầng là các yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về BĐS.
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức  cung cầu và giá trị của BĐS. Bình Dương là một ví dụ điển hình. Nếu trước kia thế mạnh của Bình Dương chỉ là sản xuất công nghiệp thì 2012 đến nay đầu tư bất động sản, dịch vụ đang là lĩnh vực nổi trội thu hút nhiều nhà đầu tư.  Không phải mọi cửa ngỏ vào TPHCM cũng được xem là miền đất hứa như Bình Dương, từ khi Nguyên Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng  ban hành Quyết định số 81/2007/QĐ - TTg phê duyệt “Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Dương đến năm 2015 - 2020” vào ngày 5-6-2007 Bình Dương bắt đầu thay da đổi thịt, vươn xa khỏi các tỉnh lận cận TPHCM. Trong khi giá đất của các tỉnh lận cận chỉ bằng 1/4 TPHCM thì Bình Dương đã đứng thứ 3 trên cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (chiếm 20,8%), chỉ đứng sau Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, trợ giá cho những người có thu nhập thấp hay bổ sung chính sách cho người nước ngoài là những tín hiệu vui luôn báo hiệu một mùa BĐS khởi sắc.
Ngoài ra, còn rất nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến sự biến động của BĐS. BĐS muốn phát triển tốt cần nền kinh tế phát phát triển ổn định và đi vào quý đạo của nó.