Today: Thứ ba, 22 Tháng 8 2017 13:08
Quy định về bảo lãnh BĐS: Vẫn "rối như canh hẹ"
Thứ sáu, 25 Tháng 9 2015 09:08

Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) đã có hiệu lực từ gần 3 tháng trước, nhưng đến nay, quy định phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa đi vào thực tiễn.

 

Bảo lãnh dự án BĐS vẫn dừng ở con số “không”

Sở dĩ có nhận định rằng Luật Kinh doanh BĐS chưa đi vào cuộc sống bởi vẫn chưa có dự án BĐS nào công bố thông tin đã có được bảo lãnh tiến độ của ngân hàng.

Ví dụ, dự án Imperia Garden nằm trên đường Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân, Hà Nội) dù đã tiến hành mở bán đợt đầu vào tháng 7/2015 nhưng đến nay vẫn chưa có bảo lãnh của ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Được biết, dự án hiện đang trong quá trình thực hiện thủ tục với ngân hàng để thực hiện bảo lãnh nhưng chưa biết đến khi nào mới xong.

Tương tự, dự án Habeco (thuộc địa bàn quận Hoàng Mai) hiện vẫn chưa có bảo lãnh ngân hàng nhưng vẫn có nhiều khách hàng đến tìm hiểu dự án. Trước những băn khoăn của khách hàng về sự an toàn của khoản vốn khi dự án chưa có bảo lãnh, một nhân viên môi giới của nhà phân phối dự án này cho biết: Tính đến thời điểm hiện tại, trên địa bàn Hà Nội vẫn chưa có dự án nào có bảo lãnh của ngân hàng.

Nhiều dự án BĐS tại Hà Nội chưa có bảo lãnh của ngân hàng
Nhiều dự án BĐS tại Hà Nội chưa có bảo lãnh của ngân hàng dành cho nhà ở hình thành trong tương lai

Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, trong 2 tháng qua, tại Hà Nội đã có hàng chục dự án tổ chức triển khai bán hàng, so với tháng trước đó đã tăng hơn 10%, tuy nhiên, hiện vẫn chưa có thống kê cụ thể về dự án BĐS nào đã được ngân hàng bảo lãnh và cũng không có cơ quan nào kiểm soát vấn đề này. Lý giải cho hiện tượng trên, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho rằng, có thể các ngân hàng mới chỉ hứa hẹn cam kết về nguyên tắc là sẽ bảo lãnh chứ chưa thể hiện cam kết này bằng thư hay hợp đồng bảo lãnh. Bên cạnh đó, nhiều dự án nằm trong giai đoạn giáp ranh giữa Luật cũ và Luật mới, nghĩa là đã mở bán một phần dự án từ trước 1/7/2015, sau lại mở bán tiếp phần còn lại và cứ áp dụng theo Luật cũ, bởi đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn đối với những trường hợp này.

Khó thực hiện việc bảo lãnh dự án BĐS

Hiện nay, mới chỉ có hai văn bản duy nhất hướng dẫn về quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 và Thông tư 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (có hiệu lực từ ngày 9/8/2015). Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho rằng, hiện cả hai văn bản này đều có nhiều bất cập.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 (sửa đổi) quy định, muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải có bảo lãnh trước của ngân hàng. Tuy nhiên, Luật Các tổ chức tín dụng 2010 lại quy định mức trần vốn mà ngân hàng cấp cho một doanh nghiệp không được vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng. Luật này ra đời vào năm 2010, khi đó vẫn chưa có loại hình bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi đó, đây lại là loại hình hoàn toàn mới với đặc thù có giá trị lớn. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng phải huy động vốn theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng, nếu như không có phương thức bảo lãnh thích hợp với phương thức thanh toán đối với BĐS hình thành trong tương lai mà bắt doanh nghiệp phải bỏ ngay ra một số tiền lớn để ký quỹ thì quá vô lý. Thế nhưng, theo ông Châu, bây giờ cũng chưa thể sửa luật ngay được nên khó có thể có thêm tỷ lệ trần cho hoạt động bảo lãnh tín dụng loại hình nhà ở này”, ông Châu phân tích.

Ông Châu cũng cho rằng, điều kiện mà các ngân hàng đang áp dụng với bảo lãnh tín dụng hiện nay là các doanh nghiệp phải có tiền tương đương với giá trị bảo lãnh. Trong khi đó, để ký quỹ đối với dự án BĐS có giá trị cao (có dự án lên tới hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng), doanh nghiệp BDS làm sao có số tiền lớn như vậy để ký quỹ? Nếu không có tiền mặt để ký quỹ thì doanh nghiệp cần có là tài sản đảm bảo, nhưng cũng phải là tài sản có giá trị cao hơn 1,3 lần so với số tiền cần ký quỹ thì ngân hàng mới phát hành bảo lãnh. Trong khi đó, các doanh nghiệp đã đầu tư hết tiền vào các dự án.

Ngoài ra, về nguyên tắc, tài sản nhà ở hình trong tương lai bán cho khách hàng phải giải chấp rồi mới được bán cho khách và không thể lấy dự án đó để thế chấp cho hợp đồng bán nhà nhà ở hình thành trong tương lai được. Một số doanh nghiệp vừa rồi đang thế chấp mà bán cho khách hàng sẽ bị coi là vi phạm pháp luật. Với những quy định bất cập như vậy, “bảo lãnh là bất khả thi đối với doanh nghiệp cũng như đối với ngân hàng”, ông Châu nhấn mạnh.

Chưa kể, hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến việc thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, vì vậy, theo các chuyên gia, rất khó để thực hiện quy định này trên thực tế.

Trong khi vẫn còn nhiều vướng mắc trong hai văn bản hướng dẫn thực hiện bảo lãnh, việc thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trên thực tế còn là con số "không" thì doanh nghiệp, ngân hàng cũng như người dân đều trông chờ vào nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS được ban hành ngày 10/9/2015 mới đây lại không hề đề cập tới nội dung bảo lãnh này.

“Vấn đề bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lại hiện nay rất rối rắm. Vì thế, tôi lo ngại rằng nếu các bên không ngồi lại với nhau để có đánh giá toàn diện thì quy định này rất nó khó áp dụng trong thực tiễn”, ông Châu nhấn mạnh.

(Theo VietQ) 
 

Lọc kết quả tìm kiếm

Tìm mua     Tìm thuê
Tỉnh/Thành phố:
Quận/Huyện:
Nhóm BĐS:
Loại BĐS:
Giá:
Diện tích:
Hướng:
Chọn từ khóa:
Nhà mặt tiền
Khu kinh doanh
Thuộc dự án BĐS

GIÁ VÀNG & USD

Bảng quảng cáoBảng quảng cáo



THÔNG KÊ TRUY CẬP

mod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_countermod_vvisit_counter
mod_vvisit_counterHôm nay153
mod_vvisit_counterHôm qua930
mod_vvisit_counterTuần này1083
mod_vvisit_counterTháng này11483
mod_vvisit_counterTất cả1879975